IMMOBILIER PROFESSIONNEL : QUELLES POSSIBILITES ?
Publié le :
18/05/2021
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L’immobilier d’entreprise constitue une branche essentielle de l’activité économique. Pour disposer de locaux professionnels nécessaires à l’exercice d’une activité, l’entreprise est confrontée à des choix différents : louer, acheter en direct, recourir au crédit-bail immobilier, au bail à construction, faire construire ou rénover. Autant de possibilité qui dépendent de multiples paramètres propres à chaque société, autant d’options possibles et de conséquences patrimoniales.
Le point au travers d’une série d’articles sur la question.
- Louer ses locaux à un tiers : simplicité et charges limitées
Louer ses locaux à une SCI dont on est propriétaire constitue un autre choix, qui sera abordé plus tard.
La location commerciale ou professionnelle est extrêmement répandue. Elle présente l’avantage d’une souplesse relative, d’une offre importante, et d’un investissement immédiat limité au dépôt de garantie et des loyers à verser. Revers de la médaille : l’entrepreneur ne se constitue pas un patrimoine et paye à fonds perdus.
La location passe généralement par un bail commercial, d’une durée normale de 9 ans, strictement encadré par la loi. Ce bail offre au locataire une garantie de stabilité puisqu’il limite les possibilités du bailleur d’y mettre fin à sa guise, sauf à payer au locataire évincé une indemnité d’éviction destinée à compenser le préjudice que lui causerait un déplacement de son activité. C’est particulièrement vrai pour les commerces dont la clientèle est attachée à un lieu précis. Le bail commercial prévoit les conditions d’exploitation des lieux, et les activités dont l’exercice est autorisé. Le preneur ne peut pas décider d’en changer librement, à moins qu’il dispose d’un bail « tous commerces ». Les charges d’entretien des locaux sont réparties entre le bailleur et le preneur, ce dernier ne pouvant pas se voir imputer les grosses réparations (clos et couvert). Le loyer est révisable selon un mécanisme rigide d’indexation, et au terme du bail, son renouvellement intervient de plein droit avec un loyer plafonné qui met le locataire à l’abri d’une augmentation brutale.
Gare cependant aux nombreux pièges d’un tel contrat, dont la banalité ne signifie pas l’absence de risques.
Un bail mal rédigé – les mauvais modèles sont tous à disposition en ligne- entraînera un jour ou l’autre un contentieux entre les parties : charges ou impôts récupérables imprécis, changement d’activité sauvage, mécanismes d’indexation inapplicables, sans compter les clauses dérogatoires qui rappellent que le diable se cache dans les détails.
La négligence des parties à renouveler le bail au terme des 9 années a des conséquences sérieuses lorsque la durée effective du bail dépasse 12 ans. Dans ce cas, le mécanisme du plafonnement du loyer disparaît, et le renouvellement se fait selon la valeur locative réelle, souvent bien éloignée du loyer précédent.
La possibilité pour le locataire de donner congé est également encadrée, et enserrée dans des délais stricts qu’il convient de connaître et d’anticiper.
Enfin, les mécanismes dérogatoires qui limitent les garanties du locataire existent, et nécessitent une information préalable sérieuse accompagnée d’une relecture attentive du contrat avant de le signer.
La location à un tiers est sans doute la solution la plus simple et la plus répandue. Elle doit s’accompagner d’un conseil professionnel indispensable, autant lors de la souscription du bail qu’en cas de conflit ultérieur, de volonté de quitter les lieux ou de difficultés financières.
Le cabinet Hercé Marcille Poirot-Bourdain possède une forte expertise dans ce domaine et conseille bailleurs et preneurs, tant lors de la rédaction du bail qu’à tous les stades de son exécution.
Le maître mot en la matière : Anticipation !
Historique
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