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Le point sur la suspension des loyers commerciaux

Le point sur la suspension des loyers commerciaux

Publié le : 31/03/2020 31 mars mars 03 2020
Baux commerciaux

Mise à jour du 3 avril 2020


La suspension du paiement des loyers commerciaux a été annoncée comme un fait acquis depuis l’allocution de Monsieur Macron le 16 mars 2020. La réalité est beaucoup plus nuancée, et la mesure ne concerne qu’une petite partie des entreprises, à des conditions encore mal définies.
 

Qui peut en bénéficier ?

 
Selon l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 :

 
Peuvent bénéficier des dispositions des articles 2 à 4 les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance no 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée.

Celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire peuvent également bénéficier de ces dispositions au vu de la communication d’une attestation de l’un des mandataires de justice désignés par le jugement qui a ouvert cette procédure.

Les critères d’éligibilité aux dispositions mentionnées ci-dessus sont précisés par décret, lequel détermine notamment les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la crise sanitaire.
 
Sont donc visées les entreprises dont les caractéristiques sont définies par un décret.
 
Le décret N° 2020-378 du 31 mars (JO 1er avril) renvoie au décret N° 2020-371 du 30 mars (JO 31 mars), qui institue un fond de solidarité pour les entreprises répondant aux principaux critères cumulatifs suivants :
  •  
  • 1° Elles ont débuté leur activité avant le 1er février 2020 ;
  •  
  • 2° Elles n'ont pas déposé de déclaration de cessation de paiement au 1er mars 2020 ;
  •  
  • 3° Leur effectif est inférieur ou égal à dix salariés ;
  •  
  • 4° Le montant de leur chiffre d'affaires constaté lors du dernier exercice clos est inférieur à un million d'euros ;
  •  
  • 5° Leur bénéfice imposable augmenté le cas échéant des sommes versées au dirigeant, au titre de l'activité exercée, n'excède pas 60 000 euros au titre du dernier exercice clos ;
  •  
Par ailleurs, au sein de cette catégorie, sont éligibles au dispositif les entreprises qui remplissent les conditions supplémentaires suivantes :

 
  • 1° Elles ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 ;
  •  
  • 2° Ou elles ont subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020,
  •  
  • - par rapport à la même période de l'année précédente ;
  •  
  • - ou, pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020 ;
  •  
  • - ou, pour les personnes physiques ayant bénéficié d'un congé pour maladie, accident du travail ou maternité durant la période comprise entre le 1er mars 2019 et le 31 mars 2019, ou pour les personnes morales dont le dirigeant a bénéficié d'un tel congé pendant cette période, par rapport au chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre le 1er avril 2019 et le 29 février 2020.

A s’en tenir à ce document, seules les toutes petites structures sont concernées.

La mesure ne concerne pas la majorité des entreprises

Elle peut en revanche concerner la quasi-totalité des commerces de proximité et des artisans, ainsi que les professions libérales exerçant à titre individuel.
 

Suspension ou annulation ?

 
Ni l’une ni l’autre.

Le texte ne prévoit aucune suspension ni annulation. Les loyers restent donc dus pour toute la période d’urgence sanitaire, quelle que soit l’activité de l’entreprise.

En revanche, le texte prévoit que les bénéficiaires de ce dispositif « ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle et les dispositions des articles L. 622-14 et L. 641-12 du code de commerce.

Les dispositions ci-dessus s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire déclaré par l'article 4 de la loi du 23 mars 2020 précitée. »

Cela signifie qu’aucune action judiciaire ne peut être intentée :
 
  1. Pour les loyers et charges dus et impayés depuis le 12 mars 2020 ;
  2. Pendant une période courant du 12 mars jusqu’à 2 mois après la fin de l’urgence sanitaire.

Mais attention ! Cette impossibilité de poursuites ne profite qu’aux bénéficiaires du dispositif, pas aux autres. Par exemple, une PME de 20 salariés, faisant 5 M€ de CA, n’est nullement protégée par ce dispositif.
Il s’agit donc d’une suspension provisoire des poursuites en cas de non-paiement.
 

Quelles conséquences en cas de non-paiement des loyers ?

 
En cas de non-paiement des loyers, les dispositions contractuelles jouent : le bailleur peut invoquer la clause résolutoire après délivrance d’un commandement de payer, en l’absence de régularisation dans un délai d’un mois.

Toutes les entreprises sont concernées. Seuls TPE et professionnels bénéficiaire du fonds de solidarité sont provisoirement à l’abri de poursuites.

A la fin de la période d’urgence sanitaire (23 mai), majorée de deux mois (23 juillet), les bénéficiaires du mécanisme pourront de nouveau être poursuivis. Ils devront alors négocier avec leur bailleur un étalement des loyers impayés. Un accord écrit et signé des deux parties est indispensable.

Les autres entreprises, non éligibles à ce dispositif, peuvent faire l’objet de poursuites judiciaires dès maintenant, sans attendre la fin de l’état d’urgence sanitaire.
 

Que faire ?

 
En cas de difficultés rendant impossible le règlement du loyer commercial, quelle que soit la taille de l’entreprise, il est indispensable d’en prévenir le bailleur, en justifiant des difficultés rencontrées. La négociation d’un accord de report des loyers doit se faire au plus tôt et prévoir la durée de la suspension, celle de l’étalement, les modalités de règlement de l’arriéré et les sanctions en cas de non-respect. Un tel accord, s’il est respecté, mettra l’entreprise à l’abri de poursuites judiciaires.

En l’absence d’accord, le bailleur peut faire délivrer un commandement par huissier et saisir le juge des référés dès l’expiration du délai d’un mois pour régulariser la situation. Seuls les bénéficiaires du fonds de solidarité sont provisoirement à l’abri d’une telle procédure jusqu’au 23 juillet 2020.

 
Le cabinet se tient à votre disposition pour évoquer toute difficulté liée à cette question. Consultez nous à l’adresse suivante :

Contact@hmp-avocats.fr
 
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