IMMOBILIER PROFESSIONNEL : QUELLES POSSIBILITES ?
Publié le :
09/09/2021
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L’immobilier d’entreprise constitue une branche essentielle de l’activité économique. Pour disposer de locaux professionnels nécessaires à l’exercice d’une activité, l’entreprise est confrontée à des choix différents : louer, acheter en direct, recourir au crédit-bail immobilier, au bail à construction, faire construire ou rénover. Autant de possibilité qui dépendent de multiples paramètres propres à chaque société, autant d’options possibles et de conséquences patrimoniales.
Le point au travers d’une série d’articles sur la question.
2. Louer ses locaux à sa propre SCI : sécurité et constitution d’un patrimoine
Le mécanisme de la location se conjugue ici avec un investissement immobilier réalisé par l’entrepreneur au travers d’une société civile immobilière. La SCI acquiert le bien, généralement par le biais d’un emprunt, et le loue à l’entreprise qui l’exploite.
Cette solution présente de multiples avantages.
En premier lieu, elle permet aux dirigeants de se constituer un patrimoine immobilier distinct de celui de leur entreprise, dont le financement est assuré par les loyers versés. Lorsque le bien est intégralement payé, les loyers constituent pour les associés de la SCI un revenu complémentaire, qui persiste tant que les locaux sont loués. Même s’ils cèdent leur entreprise, ou prennent leur retraite, la fin de leur activité professionnelle ne signifie pas la fin de ces revenus fonciers qui leur assurent un complément de rémunération.
En deuxième lieu, la distinction entre la société d’investissement immobilier et la société d’exploitation offre une sécurité en cas de redressement ou de liquidation judiciaire de cette dernière. Dans cette hypothèse, l’immeuble n’appartient pas à la société commerciale, et échappe aux poursuites des créanciers. La SCI peut ainsi trouver un autre locataire et continuer à bénéficier d’un revenu locatif.
En troisième lieu, le mécanisme permet – dans des limites à déterminer avec soin pour éviter tout reproche d’acte anormal de gestion ou de fraude fiscale, de fixer librement le loyer et de le renégocier plus facilement lorsque le dirigeant de la SCI est le même que celui de la société commerciale. Autant de souplesse de gestion bienvenue en période incertaine.
Mais le montage nécessite un accompagnement professionnel afin d’opérer les choix, notamment fiscaux, les plus opportuns. La décision d’opter pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés plutôt qu’à l’impôt sur le revenu est délicate et relève d’une analyse personnalisée en fonction de la situation de chacun. La SCI à l’impôt sur les sociétés permet notamment un amortissement de l’immeuble professionnel, très avantageux tant que le remboursement de l’emprunt n’est pas terminé, mais aux conséquences sérieuses en cas de revente. La plus-value taxable est alors importante.
Comme pour le bail commercial, la rédaction des statuts de la SCI relève d’une expertise professionnelle et d’un travail conjoint entre le juriste et l’expert-comptable.
Historique
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