Marchands de biens : responsables de plein droit des vices cachés affectant l’immeuble.
Publié le :
04/12/2020
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Comprendre les risques et se prémunir
Vous êtes marchand de biens ou assimilé, vous vendez habituellement des immeubles pour votre compte. Vous êtes responsable de plein droit des vices cachés qui affectent le bien vendu, et vous en devez réparation à votre acquéreur.
Le risque financier est très lourd de conséquences ! Mais vous pouvez vous en prémunir.
La SCI Bell’Immo, marchand de biens, vend à des médecins un immeuble pour y exercer leurs activités professionnelles. A l’occasion des travaux de réaménagement, les entreprises mettent en évidence de graves problèmes de structure, jusque-là invisibles sans démontage des faux plafonds. Les désordres étaient cachés lors de la vente, ils affectent la solidité du bâtiment et le rendent impropre à son usage normal. Ils empêchent de surcroît l’aménagement du cabinet.
On se trouve alors dans l’exacte définition du vice caché de l’article 1641 du Code Civil.
Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
La sanction prévue par l’article 1644 du Code Civil est brutale : annulation de la vente ou réduction du prix, au choix de l’acquéreur.
La bonne foi du marchand de biens ne lui permet pas d’échapper à la sanction. Parce qu’il est professionnel, il est réputé connaître le vice ; cette présomption est irréfragable : elle ne cède pas devant l’impossibilité de détecter le vice.
En clair, le vendeur professionnel ne peut pas s’en libérer.
Pour reprendre l’exemple précédent, il suffit aux médecins de prouver l’existence du vice et son antériorité à la vente : rien de plus aisé s’agissant d’une structure endommagée, dissimulée aux regards sous un faux plafond. Une expertise judiciaire, ordonnée en quelques semaines par le juge des référés, établira ces faits, et confirmera que l’état de cette structure porte atteinte à la solidité ou à la destination de l’immeuble.
L’acquéreur dispose alors de deux options :
- Demander au tribunal l’annulation de la vente, qui imposera au vendeur de reprendre le bien vendu, et de rembourser le prix assorti des frais de notaire, d’agence, ainsi que de dommages-intérêts couvrant tous les préjudices subis par les acquéreurs, notamment l’impossibilité d’utiliser l’immeuble et la nécessité d’en trouver un autre à des conditions différentes ;
- Faire condamner le vendeur à lui payer, sous forme de réduction de prix, les sommes nécessaires à la réparation des vices. Ces sommes dépasseront le seul coût de la réparation, elles incluront par exemple la réfection intégrale de la couverture, puisqu’elle sera déposée pour réaliser les travaux, ainsi que tous les travaux annexes (isolation, électricité, cloisonnements, etc.) On y ajoutera enfin l’indemnisation des préjudices immatériels subis (retards à l’installation, perte de clientèle, etc.) Là encore le budget peut dépasser le prix de vente du bien.
Attention aux conséquences très graves d‘une telle action !
La SCI peut être incapable de faire face à cette charge financière. Dans ce cas, ses associés sont responsables sur leur patrimoine personnel des dettes de la société civile, à proportion de leur participation au capital. L’existence d’une société civile n’est donc pas une protection pour son dirigeant et ses associés.
Comment se prémunir ?
- L’assurance : il est possible de s’assurer pour couvrir les conséquences d’un vice caché. En pratique, les contrats sont restrictifs et coûteux. Mais si la compagnie d’assurance le propose il est impératif de le souscrire.
- Le diagnostic préalable : Parfois difficile lors de l’acquisition, il est indispensable avant de revendre. En faisant intervenir un professionnel de la construction (architecte, expert), vous obtiendrez un rapport relatif à l’état général de l’immeuble et aux désordres constatés.
Ce diagnostic a un inconvénient : outre son coût, il vous impose de signaler à votre acquéreur les désordres constatés, ce qui peut le dissuader d’acheter ou entraîner une baisse de prix.
Mais deux avantages majeurs plaident en sa faveur : d’une part l’acquéreur ne pourra plus invoquer de vices cachés pour les désordres dont il aura été informé ; d’autre part, en cas d’erreur du professionnel qui a établi le diagnostic, vous pourrez engager sa responsabilité et mobiliser ses garanties d’assurance en cas d’action de l’acquéreur à votre encontre.
Un conseil, un contentieux ? Parlons-en !
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Le point au travers d’une série d’articles sur la question.
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